Продажа готового бизнеса Инвестиционные проекты Законодательная база Задать вопрос юристу Контакты
Продажа готового бизнеса в Италии
Оформить заявку
Карта Италии
Италия - первое знакомство
Управление бизнесом
Мы можем взять любой из предлагаемых нами объектов в управление или оказывать супервайзерские услуги.
 

Приобретение жилой недвижимости


ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Возможно ли иностранцу приобрести недвижимость в Италии?
Законодательство Италии позволяет иностранцам приобрести недвижимость,осуществлять инвестиции и капиталовложения в бизнес, регистрацию собственных компаний, акционерного Общества ( Società per azioni - S.p.A.), Общества с ограниченной ответственностью (Società a responsabilità limitata - S.r.L.). Недвижимость может быть приобретена как на частное так и на юридическое лицо. Компании или фирмы образованные и зарегистрированные в Италии, в которых компаньeны, акционеры - иностранцы, считаются итальянскими и обязаны придерживаться итальянского законодательства.

Какие документы следует подписать для покупки объекта недвижимости?
• Безотзывное предложение на приобретение объекта недвижимости;
• Предварительный контракт купли-продажи (по желанию);
• Нотариально оформленную купчую.

БЕЗОТЗЫВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (Proposta d'acquisto)

Что такое безотзывное предложение на приобретение в собственность? После выбора подходящего Вам обьекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется безотзывное предложение на приобретение (на бланке, предоставленным агенством недвижимости), содержащее ряд обязательств перед продавцом касательно условий покупки и цены.

Что необходимо указать в безотзывном предложении на приобретение в собственность?
• личные данные продавца;
• личные данные покупателя;
• адрес и описание объекта недвижимости;
• предлагаемую цену;
• предлагаемые способы и сроки оплаты;
• день и место проведения следующего акта (предварительный контракт или купчая);
• срок, до истечения которого продавец должен принять или отвергнуть данное предложение;
• возможные штрафы, предусмотренные в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

Что происходит в случае отказа продавца от сделанного безотзывного предложения на приобретение в собственность?
Если продавец не подписывает сделанного предложения в установленные сроки, потенциальный покупатель может считаться свободным от взятых на себя обязательств, т.к. предложение теряет силу. В этом случае, если потенциальный покупатель уплатил гарантию или начальный взнос, они должны быть возвращены.

Что происходит в случае принятия продавцом сделанного безотзывного предложения на приобретение в собственность?
Если продавец подписывает сделанное предложение, за потенциальным покупателем остается обязанность приобретения объекта недвижимости на условиях, изложенных в безвозвратном предложении, а обещание на приобретение становится контрактом, имеющим силу для обоих сторон, (статья 1326 Гражданского Кодекса.). В этом случае, отказ покупателя от заключения купчей приведет к штрафу, ввиде потери сумм, внесенных в качестве задатка (обычно не более 30% от общей стоимости).

Можно ли после подписания сторонами безотзывного предложения сразу перейти к купчей?
Зачастую безотзывное предложение составляется таким образом, что -после подписания продавцом- заменяет собой последующий акт предварительной продажи(в этом случае, за безотзывным предложением следует купчая).

Сколько стоит оформление безотзывного предложения?
Безотзывное предложение не подлежит регистрации и оплате налоговых сборов, т.к. является односторонним актом.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ НА ПРОДАЖУ (Compromesso)

Что такое Предварительный Контракт на Продажу?
Это Акт, предшествующий купчей, именуемый также "Обещание продажи" (promessa di vendita). На этом этапе должны быть определены и согласованы все детали, т.к. данный документ накладывает обязанности на обе стороны, со всеми вытекающими последствиями в случае не соблюдения установленных правил. Купчая обычно является лишь повторением предварительно взятых обязанностей. Следует учитывать, что, если теоретически, можно внести любые изменения между двумя актами, то на практике это может быть весьма сложно, т.к. требуется согласие обеих сторон.

Что необходимо указать в Предварительном Контракте на Продажу?
• личные данные продавца;
• личные данные покупателя;
• кадастровые данные объекта недвижимости, кол-во помещений;
• цену объекта недвижимости;
• способы и сроки оплаты;
• соответствие объекта недвижимости градостроительным и инженерным нормам;
• отсутствие препятствий к продаже (ипотек, залогов и т.д.);
• документ о происхождении объекта недвижимости (купчая, наследство и т.п.);
• квитанция об уплате взноса или залога;
• день и место проведения купчей;
• выбор Трибунала для разрешения возможных споров;
• дата и подпись обоих сторон.

Следует ли регистрировать Предварительный Контракт на Продажу?
В соответствии с Гражданским Кодексом (статья 2645 bis) Предвирительный Контракт на Продажу, если он представляет собой государственный акт или частное заверенное соглашение, необходимо регистрировать в государственном реестре, даже в том случае, если предметом являются строящиеся здания или здания, строительство которых только намечается.
Внесение в реестр теряет силу, если по истечении года со дня, выбранного сторонами для проведения купчей (Atto di Compravendita), или по истечению трех лет со дня внесения в реестр Предварительного Контракта на Продажу, не происходит регистрация Купчей.

Кто занимается регистрацией и внесением в реестр?
Регистрацию осуществляет тот же нотариус, который оформил и заверил купчую.

Сколько стоит регистрация и внесение в реестр?
При внесении в реестр платится Ипотечный сбор в установленном размере 168 евро (Законодательный Декрет 347/90 статья 4 тарифы). Данная операция следует за регистрацией акта с соответствующей уплатой Налога Реестра в установленном размере 168 евро.
Налог на Реестр должен быть уплачен в течении 20 дней с момента подписания акта. Кроме того оплачивается 1 гербовая марка (14,62 евро) за каждые 100 строк.

КУПЧАЯ (Rogito)

Что такое Купчая?
Это документ, удостоверяющий переход права собственности, в целом повторяющий соглашения, записанные в Предварительном Контракте на Продажу, с возможными изменениями и дополнениями, принятыми в двустороннем порядке.

Как оформляется Купчая?
Документ составляется нотариусом и представляет собой государственный акт. Нотариус гарантирует не только личность сторон, но и правильность и достоверность всех данных, указанных в акте. Для этого нотариус предварительно проводит все необходимые формальные проверки касательно возможного наличия ипотек или иных препятствий (залоги, изъятия, и т.п.), а также соответствие строительным нормам и Предварительному Контракту на Продажу.

Как происходит оплата?
В момент заключения Купчей, как правило, происходит полная оплата за приобретаемый объект недвижимости. Покупатель должен заблаговременно подготовить необходимую сумму (в виде ордерных банковских чеков или векселей, по договоренности), а также подготовить все необходимые документы на получение банковского кредита (если таковой требуется). Также, в день подписания купчей оплачиваются: налоги (реестра, НДС и т.д.), услуги Нотариуса и комиссионные Агенства Недвижимости (3% от стоимости объекта недвижимости).

Что должно быть указано в купчей?
• личные данные продавца;
• личные данные покупателя;
• кадастровые данные объекта недвижимости, кол-во помещений;
• обозначение границ объекта недвижимости;
• цену объекта недвижимости;
• способы и сроки оплаты;
• соответствие объекта недвижимости градостроительным и инженерным нормам;
• отсутствие препятствий к продаже (ипотек, залогов и т.д.);
• документ о происхождении объекта недвижимости (купчая, наследство и т.п.);
• квитанция об уплате взноса или залога;
• день и условия передачи особственности;
• дата и подпись обоих сторон.

Где регистрируется купчая?
После процедуры подписания нотариус регистрирует купчую в Реестре Недвижимости Италии в течении 30 дней с момента подписания.

НАЛОГИ НА ПЕРЕХОД СОБСТВЕННОСТИ

Какие налоги платятся при покупке недвижимости в Италии?
• Налог Реестра (Imposta di Registro);
• Кадастровый Налог (Imposta catastale) и Ипотечный Налог (Imposta Ipotecaria);
• Налог на Добавочную Стоимость (IVA).

Что значит Налог Реестра?
Это налог, который покупатель платит государству в момент покупки недвижимости и пропорционально стоимости недвижимости с коэффициентами, которые устанавливает государство, а также в зависимости от личности продавца (частное лицо, строительная организация или компания).

Что значит Кадастровый и Ипотечный налоги?
Это государственные налоги, которые покупатель платит государству в момент инвентаризации, регистрации недвижимости в государственные реестры недвижимости.

Что значит Налог на Добавочную Стоимость?
Это налог, который покупатель платит государству при покупке недвижимости у строительной организации или компании.

Какие налоги платит резидент в Италии, если покупает у частного лица свой первый дом (не элитная недвижимость)?
• Налог Реестра в размере 3 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Кадастровый и ипотечный налоги на общую сумму 336 Евро.

Какие налоги платит резидент в Италии, если покупает у строительной организации в режиме НДС свой первый дом (не элитная недвижимость)?
• Налог Реестра в размере 168 Евро;
• Кадастровый и ипотечный налоги на общую сумму 336 Евро;
• Налог на Добавочную Стоимость в размере 4 % от стоимости объекта недвижимости, указанной в нотариальном акте.

Какие налоги платятся в Италии при покупке у частного лица объекта недвижимости?
• Налог Реестра в размере 7 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Кадастровый и ипотечный налоги в размере 3 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Какие налоги платятся в Италии, при покупке у организации в режиме НДС, объекта недвижимости?
• Налог Реестра в размере в размере 7 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Кадастровый и ипотечный в размере 3 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Какие налоги платятся в Италии, при покупке у организации (выполнившей строительные или реставрационные работы) в режиме НДС, объекта недвижимости, продающей спустя 4 года с момента завершения работ?
• Налог Реестра в размере 168 Евро;
• Кадастровый и ипотечный налоги на общую сумму 336 Евро;
• Налог на Добавочную Стоимость в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости, указанной в нотариальном акте.

Какие налоги платятся в Италии, при покупке у организации (выполнившей строительные или реставрационные работы) в режиме НДС, объекта элитной недвижимости, продающей спустя 4 года с момента завершения работ?
• Налог Реестра в размере 168 Евро;
• Кадастровый и ипотечный налоги на общую сумму 336 Евро;
• Налог на Добавочную Стоимость в размере 20 % от стоимости объекта недвижимости, указанной в нотариальном акте.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ

Как вычисляется кадастровая стоимость объекта недвижимости?
Кадастровая стоимость определяется путем умножения значения кадастровой ренты (переоцененной на 5%) на следующие коэффициенты:
• 110, для первого дома;
• 120, для объектов недвижимости категорий A (объекты жилой недвижимости) и C (объекты коммерческой недвижимости). За исключением категорий A/10 (частные офисы) и C/1 (магазины);
• 140, для объектов недвижимости категории B (общественные здания);
• 60, для объектов недвижимости категорий A/10 (частные офисы) и D (здания специального назначения);
• 40,8, для объектов недвижимости категорий C/1 (магазины) и E (здания особого назначения).


Для получения дополнительной информации:
Агенство Недвижимости Immobiliare Macchione
via Baglioni, 4 - 06121 Perugia (PG) - ITALIA
Тел. +39 / 075 / 572 61 60
Моб. +39 / 338 / 628 70 83 (говорим по-русски).
ВСЕГДА К УСЛУГАМ НАШИХ КЛИЕНТОВ !
http://www.immobiliaremacchione.it/
Электронная почта: imm.macchione@libero.it

‹‹ назад на главную ››

  Рейтинг@Mail.ru